KKO:1982-II-118
- Asiasanat
- Kiinteistönvälittäjä, Kuluttajansuojalaki
- Tapausvuosi
- 1982
- Antopäivä
- Diaarinumero
- S81/205
- Taltio
- 941
- Esittelypäivä
Ään
Kiinteistön myyjän ja kiinteistönvälittäjän tekemän toimeksiantosopimuksen ehdot olivat kuluttajansuojalain 4 luvun 1 §:n 1 mom:n nojalla soviteltavissa.
II-jaosto
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Oy A:n B:tä vastaan ajamasta kanteesta Kuusamon KO p. 28.5.1980 oli lausunut selvitetyksi, että B oli antanut yhtiölle kiinteistönsä myytäväksi 6.8.1979 laaditulla sopimuksella 160 000 markan hinnasta ja kun kauppaa ei ollut syntynyt, uudelleen 8.11.1979 tehdyllä sopimuksella 140 000 markan hinnasta. Todistajan kertomuksen mukaan uuden sopimuksen teko oli johtunut osittain siitä, ettei aikaisemman sopimuksen voimassaollessa yhtiö ollut tarpeeksi tehokkaasti kiinteistöä myynyt, minkä yhtiön edustajakin oli todistajan ilmoituksen mukaan myöntänyt. Uuden sopimuksen aikana yhtiö ei myöskään ollut saanut kiinteistöä myydyksi, minkä johdosta B oli ilmoittanut yhtiölle tulevansa myymään kiinteistön jo aikaisemmin hankkimalleen ostajalle 130 000 markalla, ellei yhtiö 31.12.1979 mennessä kyennyt hankkimaan toimeksiantosopimuksen mukaisesti ostajaa. Niin ikään todistajan kertoman mukaan yhtiön edustaja oli ilmoittanut, että B voi kiinteistön vapaasti myydä tämän jälkeen, koskei ostajaa ollut saatu. Sopimuksen mukaan se oli voimassa 3 kuukautta allekirjoituspäivästä lukien, ellei sitä irtisanottu kirjallisesti. Välityspalkkio oli sopimuksen mukaan suoritettava siinäkin tapauksessa, että omaisuus luovutettiin sopimuksen voimassaollessa ilman välitystä.
Koska todistajan mukaan kiinteistön ostaja oli ollut alunperinkin B:n hankkima ja koska selvityksen mukaan B oli käsittänyt sopimuksen myyntipalkkionkin osalta tulleen puretuksi yhtiön ilmoitettua, että B:llä oli oikeus kiinteistö myydä, ja kun toisaalta oli osoittautunut, ettei yhtiö ollut kiinteistöä kaupitellut ainakaan alkuun riittävällä tehokkuudella, ja kun näin ollen sovittu myyntipalkkio 4 prosenttia saadusta hinnasta 130 000 markasta olisi kohtuuton, KO oli kuluttajasuojalain 4 luvun 1 §:n nojalla alentanut kanteessa vaadittua palkkiota 1 500 markaksi, mikä B:n oli viipymättä suoritettava yhtiölle 6 prosentin korkoineen päätöksen julistamispäivästä lukien. Koska B:llä oli ollut aihetta vastustaa maksamismääräystä ja ryhtyä oikeudenkäyntiin, vaatimus tuon määräyksen vastustamisesta aiheutuvien kulujen korvaamisesta hylättiin.
Rovaniemen HO, jonka tutkittavaksi asianosaiset olivat saattaneet jutun, t. 31.12.1980 oli todennut, että B oli myynyt oy A:lle välitettäväksi antamansa kiinteistön 15.1.1980 eli toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana. Sovittu välityspalkkio oli ollut 4 prosenttia kauppahinnasta eli 5 200 markkaa. Sopimuksen välityspalkkiota koskevaa ehtoa ei ollut välityssopimuksen luonne huomioon ottaen pidettävä kohtuuttomana. Sen vuoksi ja koska oli jäänyt näyttämättä, että kiinteistönvälitysyhtiö olisi kaupitellut kiinteistöä tehottomasti, HO oli muuttanut KO:n päätöstä siten, että B velvoitettiin suorittamaan yhtiölle toimeksiantosopimuksen mukaisena välityspalkkiona 5 200 markkaa 6 prosentin korkoineen 15.1.1980 lukien. Lisäksi B velvoitettiin korvaamaan yhtiölle rauenneesta maksamismääräysmenettelystä aiheutuneet kulut 500 markalla sekä oikeudenkäyntikulut jutussa 1 900 markalla.
Pyytäen valituslupaa B haki muutosta HO:n tuomioon. Lupa myönnettiin. Oy A antoi siltä hakemuksen johdosta pyydetyn vastauksen.
KKO t. tutki jutun.
B ja oy A olivat 6.8.1979 solmineet B:n omistamaa tilaa koskevan toimeksiantosopimuksen, jonka mukaan yhtiö oli kiinteistönvälittäjänä saanut kiinteistön yksinoikeudella välitettäväkseen. Myyntihinnaksi oli sovittu 160 000 markkaa tai B:n myöhemmin hyväksymä alempi hinta. B ja yhtiö olivat sittemmin 8.11.1979 solmineet uuden toimeksiantosopimuksen, jolla yhtiö oli saanut yksinoikeudella kiinteistön välitettäväkseen 140 000 markan tai B:n myöhemmin hyväksymästä alemmasta myyntihinnasta. Tuon sopimuksen voimassaoloaika oli kolme kuukautta. Kummassakin toimeksiantosopimuksessa oli välityspalkkioksi sovittu 4 prosenttia kauppahinnasta. B oli sopimuksissa sitoutunut maksamaan välityspalkkion siinäkin tapauksessa, että hän luovutti kiinteistön sopimuksen voimassaoloaikana muulla tavoin tai kieltäytyi myymästä sovituilla ehdoilla tai sopimuksen voimassaoloajan päätyttyä luovutti kiinteistön ostajalle, joka todistettavasti oli välittäjältä tai tämän edustajalta saanut tietoja myytävästä kiinteistöstä.
Yhtiön puolesta oli näytetty, että se oli ainakin 15.8., 14.11. ja 12.12.1979 sekä 9.1.1980 julkaistuilla lehti-ilmoituksilla tarjonnut kiinteistöä myytäväksi. Yhtiö ei kuitenkaan ollut osoittanut saaneensa yhtään toimeksiantosopimuksen mukaista kiinteistön ostotarjousta. Tämän vuoksi B oli viimeksi solmitun toimeksiantosopimuksen voimassa ollessa 15.1.1980 vahvistetulla kauppakirjalla myynyt kiinteistön 130 000 markan kauppahinnasta ostajille, jotka olivat mainitusta hinnasta tehneet B:lle kiinteistön ostotarjouksen jo ennen 6.8.1979 solmittua sopimusta.
KKO katsoi, että kiinteistönvälittäjäasetuksen tarkoittamassa toimeksiantosopimuksessa, jollaisesta nyt oli kysymys, sovittua välityspalkkiota tai muuta ehtoa voitiin kuluttajasuojalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin nojalla sovitella. Kysymyksessä olevan toimeksiantosopimuksen tarkoittamaa välityspalkkiota sellaisenaan tai yhtiön tarjoaman palvelun laadun vuoksi tahi sanotun sopimuksen muutakaan ehtoa ei kuitenkaan kerrotut olosuhteet huomioon ottaen voitu pitää B:n kannalta kohtuuttomana. Näin ollen yhtiöllä oli oikeus sovittuun välityspalkkioon.
Edellä lausutun perusteella HO:n tuomion lopputulos jäi pysyväksi. Asian laadun vuoksi yhtiö sai pitää vahinkonaan sillä vastauksen antamisesta KKO:ssa olleet kulut.
Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot
Jutun esittelijä, jonka mietintö tuli KKO:n tuomion perusteluiksi perustelujen kahden ensimmäisen kappaleen osalta, antoi muutoin seuraavan mietinnön: KKO katsonee B:n olleen sidottuna toimeksiantosopimuksiin niiden kohteeseen nähden pitkän ajan. B on osoittanut todennäköiseksi, ettei yhtiö olisi onnistunut välitystehtävässään viimeksi solmitunkaan toimeksiantosopimuksen voimassa ollessa. B on myynyt kiinteistön ostajille, jotka olivat tehneet hänelle ostotarjouksen jo ennen ensimmäisen toimeksiantosopimuksen solmimista. Ostajien ei myöskään ole näytetty saaneen yhtiöltä sellaisia kiinteistöä koskevia tietoja, jotka oikeuttaisivat yhtiön koko toimeksiantosopimuksen mukaiseen välityspalkkioon.
Kiinteistönvälittäjäasetuksen tarkoittamassa toimeksiantosopimuksessa, jollaisesta sopimuksesta nytkin on kysymys, sovittua yksinmyyntiehtoa ja välityspalkkiota voidaan kuluttajasuojalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin nojalla sovitella.
Edellä olevan perusteella KKO katsonee, että toimeksiantosopimuksen tarkoittamat yksinmyyntiehto ja välityspalkkio ovat B:n kannalta kohtuuttomia. Näin ollen välityspalkkiota voidaan mainitun lainkohdan nojalla tässä tapauksessa sovitella. Kohtuullisena välityspalkkiona on pidettävä toimeksiantosopimusten kohde ja suoritetut toimenpiteet huomioon ottaen 2 000 markkaa.
HO:n tuomiota muutettaneen siten, että B vapautetaan velvollisuudesta suorittaa yhtiölle rauenneesta maksamismääräysmenettelystä aiheutuneita kuluja 500 markkaa ja oikeudenkäyntikuluja 1 900 markkaa ja hänet velvoitettaneen suorittamaan yhtiölle välityspalkkiona, sitä kerrotuin tavoin sovitellen, HO:n tuomitsemien 5 200 markan asemesta 2 000 markkaa 6 prosentin korkoineen 15.1.1980 lukien.
Oikeusneuvokset Hämäläinen ja Heinonen hyväksyivät kumpikin vuorollaan mietinnön.
Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvos af Hällström sekä ylimääräiset oikeusneuvokset Ketola ja Rosokivi